Immobile a privato in cambio di opere pubbliche solo se il valore è adeguato
Il caso di un grande Comune abruzzese: no alla cessione di un bene di pregio in cambio di lavori di minor costo
Un Comune non può cedere un immobile a un privato che si impegna a realizzare opere pubbliche con partenariato pubblico-privato se il valore dellimmobile supera i costi necessari per la realizzazione dei lavori a cura delloperatore economico aggiudicatario della gara.
E quanto ha evidenziato Anac con Parere in funzione consultiva n. 57, approvato dal Consiglio dellAutorità nelladunanza del 3 febbraio 2026, rispondendo alla richiesta di parere di un grosso centro dellAbruzzo.
La normativa dispone che il bando di gara può prevedere il trasferimento, alloperatore economico che si impegna ad eseguire opere pubbliche, della proprietà di beni immobili dellente concedente (alle condizioni ivi fissate), a titolo di corrispettivo totale o parziale delle predette opere.
Tali immobili pubblici, però, valutati in base al loro valore di mercato devono coprire in via totale o parziale i costi sostenuti dalloperatore economico per la realizzazione di opere pubbliche e non eccedere, in valore, tali costi.
Linterpretazione letterale della norma – scrive lAutorità anticorruzione – conduce pertanto ad escludere la possibilità, per lente concedente, di cedere la proprietà di immobili pubblici, ancorché non più destinati al perseguimento di scopi di interesse generale, che superino in valore i costi necessari per la realizzazione di lavori pubblici a cura delloperatore economico aggiudicatario della gara.
Nel caso del Comune abruzzese, a fronte della cessione di un immobile il privato si impegnerebbe a realizzare opere pubbliche (il miglioramento del Lungomare) e interventi aggiuntivi/migliorativi atti a coprire leccedenza di valore del terreno, conferendo, inoltre, allAmministrazione comunale una percentuale dellutile di vendita degli appartamenti/strutture residenziali che saranno realizzate sul terreno ceduto, secondo la quantificazione che risulterà dal PEF .
Una simile operazione – continua Anac non appare coerente con le previsioni dellarticolo 202 del Codice, sotto il duplice profilo (i) del valore dellimmobile ceduto, che risulta eccedente rispetto allopera pubblica che il privato si impegna a realizzare e (ii) del rischio delloperazione medesima che, invero, ricadrebbe sulla parte pubblica che, di fatto, non avrebbe certezze in ordine al recupero – mediante leventuale vendita dei beni residenziali realizzati dal privato – delleccedenza di valore dellimmobile pubblico sopra indicata .
In sostanza, dalla controprestazione prevista in favore dellAmministrazione (esecuzione di opere pubbliche e riconoscimento di una quota di utili derivanti dalla vendita di immobili residenziali realizzati dal privato) a fronte della cessione della proprietà di un immobile pubblico, sembra emergere una copertura dei fabbisogni necessari per la realizzazione dellintera operazione, per lo più a carico della parte pubblica, in ragione del valore delle aree da cedere che (da quanto indicato nellistanza di parere) è eccedente, anche in misura rilevante, rispetto a quello delle opere pubbliche che il privato si impegna a realizzare .
Elementi, quelli sopra indicati, che inducono a ritenere non sussistenti, nelloperazione economica che lAmministrazione richiedente intende porre in essere, tutti gli elementi richiesti dallarticolo 202 del Codice per il corretto ricorso allistituto della cessione di immobili in cambio di opere. Quindi, lAmministrazione stessa è tenuta ad effettuare unattenta analisi delle caratteristiche delloperazione descritta nellistanza di parere, che non sembrano pienamente coerenti con le disposizioni del citato art. 202 nei termini descritti e a svolgere le opportune valutazioni in ordine ai profili di criticità in precedenza evidenziati .
Fonte: ANAC del 16/02/2026